A lakhatási válság megoldása az LMP szerint egy Ingatlanalap létrehozása

Az LMP javaslatát bemutattuk ma  a vitanapon. A lakhatási krízis megoldására tett javaslat itt olvasható. A felelősség közös: az államnak, a bankoknak és a hiteleseknek is a tőlük várható legtöbbet kell vállalniuk közösen. A krízis megoldható, csak túl kell lépni a Bankszövetségnek és a kormánynak a saját önös érdekeiken.

I. Előzmények

A Kormány 2010. májusi megalakulása óta folyamatosan farkasszemet néz az ingatlanfedezet mellett eladósodott adósok problematikájával, de ígéreteken túl még reális megoldási javaslattal nem állt elő a helyzet kezelésére. A 2008-tól kezdődő gazdasági visszaesés, az ahhoz kapcsolódó folyamatos lakossági jövedelemcsökkenés és munkanélküliség, valamint a forint erőteljes gyengülése és a svájci deviza, mint „menekülő” deviza minden képzeletet felülmúló erősödése következtében a megnövekedett hiteltörlesztési kötelezettség drámai mértékben nehezítette meg a hiteladósok életét.

A helyzet ugyanakkor történelmi pillanatként jelentkezik, hogy a hiteladósoknak nyújtott segítséggel egyidejűleg megoldjuk azt a problémát, hogy jelenleg Magyarországon nincs egy jól működő állami bérlakás rendszer, amely lehetővé tenné, hogy a magyar munkaerővel szemben támasztott egyik legnagyobb kritika, a mobilitásra való hajlandóság és képtelenség oka megszűnjön. Ez az ok ugyanis részben abból táplálkozik, hogy a munkaerő nem talál az eredeti lakóhelyétől távolabbi helyen lakhatást, amennyiben távolabb találna munkát. A jelen megoldási javaslattal tehát két probléma kezelésére kíván az LMP javaslatot tenni.

II. Jelenlegi helyzet

2010. szeptember végén[1] a jelzálogjoggal terhelt lakossági hitelek állománya 7.530 Mrd Ft volt, melynek közel 70%-a devizában állt fenn. A svájci frank alapú jelzáloghitelek 66%-át az adósok 150 és 165 Ft közötti árfolyamon vették fel, 220 Ft-os svájci frank árfolyam mellett ezen hitelek törlesztő részlete 28-32%-kal nőtt meg. Euró alapú hitelek esetén a felvétel 220 forint körüli árfolyamon történt, az árfolyam 300 forint körüli csúcsosodása, majd jelenlegi 280 forint körüli árfolyama a hitelek törlesztőrészletét 27%-28%-kal növelte. Az adósok terheit az árfolyam növekedésén túl az ún. országkockázati mutató emelkedése miatti kamatterhek is sújtották.

Becslések szerint Magyarországon jelenleg 1,6 millió db jelzáloghitel szerződés van, az átlagos hitelnagyság 4 millió Ft, melynek átlagos havi törlesztő részlete 15 éves lejárat esetén 40 ezer Ft körül van. A jelenlegi hitelállománnyal a háztartások ingatlanának 38%-a van jelzáloggal megterhelve. A hitelszerződések 23%-a késedelmes, és ezek közül is 105 ezer  több, mint 90 napon túli késedelmes, tehát követeléskezelőnek kerül átadásra, ahonnan egyenes út vezet a végrehajtáshoz, mint az adósságrendezés egyedüli megoldásához, mivel magáncsődről szóló törvényi kezdeményezés iránt sem tett lépéseket a Kormány.

A fentebb előadott okok következtében megnőtt a hiteleiket törleszteni nem tudó ügyfelek száma, a PSZÁF 2010. III. negyedéves jelentése szerint éves szinten 1% körül alakulhat azon adósok száma, akinél végrehajtásra kerülhet sor. A „bedőlt” lakáshitelek aránya 50 ezer adóst, s családtagjaikkal együtt 150-180 ezer személyt is érinthet.

III. Egy ingatlanalap létrehozásának feltételei, a bankok közreműködésével létrejövő konstrukció rövid bemutatása

A bankok bevonása az ingatlanalap finanszírozásába erkölcsi alapja az lenne, hogy a jelenlegi lakossági eladósodottságban a bankok aktív és hatékony szerepet játszottak, az elmúlt két év jogszabályi változásai, a magatartási kódex folyamatosan rávilágított, hogy hitelszerződéseikben sok esetben visszaéltek erőfölényükkel, és egyoldalúan alkalmazták a szerződéses feltételeket, minden esetben az ügyfelek hátrányára. A bankok közreműködésével nyíltvégű ingatlanalap jönne létre.

. 1.) Ingatlanalap létrehozása lépései:

• Nyíltvégű ingatlan befektetési alap létrehozása állami hátterű alapkezelő által, de banki tulajdonosi részvétellel.
• Az alapban a bankok olyan értékben jegyeznek befektetési jegyet, amilyen értékben az ingatlanokat eladták, vagy apportálták az alapba.
• A bankok által jegyzett befektetési jegyekre a Garantiqua Hitelgarancia Zrt. 80%-os tőkegaranciát vállal.
• Az ingatlanalap célja, hogy az alapba kerülő ingatlanokat bérlakásként hasznosítsa. A volt tulajdonos/adós bérelhetné volt ingatlanát, vagy kisebb lakást kapna bérleményként. Az ingatlanok az alapból kikerülhetnek, amennyiben a bérlő helyzete rendeződik és meg tudja vásárolni az ingatlant. .
• A bérleti díj kezdetben alacsony, hogy az egyébként is feszített helyzetben lévő, ingatlanját elvesztő adós életét rendezni tudja. Egy vagy két év után az alacsony bérleti díjat egy piaci vagy piac közeli bérleti díj váltja fel.
• A volt adós bérli a lakást, de lehetősége nyílik visszavásárolni az ingatlanát, illetve az alap általi ingatlanértékesítés esetén elővásárlási joga van más vásárlókkal szemben.
• A tőkegarancia miatt az alap kezelési szabályzatát az államnak is jóvá kell hagynia.
• Az alapkezelő és alap létrehozása előtt a résztvevő bankok szándéknyilatkozatot írnak alá a konstrukcióban való részvételről.

A bejegyzés trackback címe:

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.